įdomus

Ar turėčiau nusipirkti būstą ar tiesiog tęsti nuomą?

Mieli du centai,

Aš nebegaunu skolų, o dabar taupu įmoką namuose. Visada buvo mano svajonė būti namų savininku. Tačiau pastaruoju metu skaičiau daugybę argumentų prieš tai, kad būtų naudinga nuomotis. Kaip sužinoti, ar man tai gera idėja? Ar turėčiau pirkti ar nuolat nuomotis?

Pagarbiai

Viltingas namų savininkas

Gerb.

Ilgą laiką atrodė įprasta išmintis, kad tu užaugai ir perki namą, nes tik taip darai. Tačiau pastaruoju metu žmonės supranta, kad tai ne visada yra pats protingiausias finansinis žingsnis. Akivaizdu, kad būsto krizė turi daug ką bendro - tai privertė žmones suabejoti standartine prielaida, kad namų nuosavybė prilygsta finansiniam stabilumui.

Būsto valdymas savaime nėra nei gera, nei bloga idėja. Tai turi viską daryti su jūsų pačių situacija. Kartais protingas dalykas yra namo pirkimas; kitu metu to tikrai nėra. Ar tai protinga jums, ar ne, priklausys nuo kelių skirtingų veiksnių. Štai ką turėtumėte atsiminti.

Nemanykite, kad namai yra jūsų pagrindinė investicija

Didžiausias namo įsigijimo argumentas yra „investicija“. Tačiau daugelis žmonių pervertina šios investicijos grąžą.

Žmonės linkę manyti, kad namai vertina turtą, tačiau tai ne visada yra tiesa. Jeilio ekonomistas ir Nobelio premijos laureatas Robertas Shilleris šia tema diskutuoja atvirai, sukramtydamas skaičius. Jis sako, kad apskritai būsto rinka neturi didelės ilgalaikės grąžos. Tiesą sakant, tai vos lenkia infliaciją. Jis sakė „USA Today“:

„Jei pažvelgtumėte į būsto rinkos istoriją, tai nebuvo geras kapitalo prieaugio teikėjas. Tai yra būsto paslaugų teikėja ... Kapitalo prieaugis net nebuvo teigiamas. Nuo 1890 iki 1990 m. Realios infliacija pakoreguotos būsto kainos beveik nepakito. “

„The Washington Post“ išanalizavo Shillero duomenis ir pranešė, kad per pastaruosius 100 metų būsto kainos išaugo tik esant 0, 3% sudėtiniam metiniam tarifui, pakoreguotam pagal infliaciją. Kita vertus, „S&P 500“ metinė grąža buvo 6, 5%. Tai be galo didelis skirtumas.

Nors tas vienas nekilnojamojo turto turtas gali padėti apsaugoti jus nuo infliacijos, atrodo, kad geriau subalansuotas akcijų ir obligacijų portfelis yra geresnė investicija. Tačiau daugelio žmonių portfelius daugiausia sudaro jų namų vertė. Jūs nedėtumėte 80 procentų savo portfelio į obligaciją vien tam, kad apsisaugotumėte nuo infliacijos (nebent galbūt jūs jau senatvės pensijoje), kodėl jūsų namai turėtų sudaryti tokią pačią sumą? Tai argumentas prieš būsto pirkimą kaip investiciją. Kaip sako „Forbes“ bendradarbis Jamie Hopkinsas:

priimant sprendimą svarbu suprasti, kad būsto pirkimas gali būti ne puiki finansinė investicija ir neatsisakyti viso savo investuojamo turto, norint įsigyti namą, nes jūs tikrai perkate teisę į būstą, o ne ilgalaikę investicijos, skirtos pajamoms gauti.

Galbūt vis tiek galėsite laiku išsinuomoti būsto rinką ir parduoti didesnėmis kainomis, nei rodo Shillerio duomenys. Tačiau dauguma ekspertų sutinka: nors būstas yra investicija, tai nėra puiki investicija. Taigi, jei tai yra vienintelis jūsų namo pirkimo pagrindas, jis greičiausiai nėra pats geriausias.

Nuspręskite, kiek galite sau leisti

Nuspręsdami, ar galite sau leisti pirkti, pirmiausia turėsite išsiaiškinti, kiek namų planuojate pirkti.

Viena nykščio taisyklė norint apskaičiuoti šį numerį: jūsų namai turėtų kainuoti ne daugiau kaip 2, 5 karto už jūsų atlyginimą. Žinoma, tai tik suteikia figūrą rutulyje. Tai nelaiko jūsų grynosios vertės. Corey Fick iš 20finansų siūlo šešis veiksnius, leidžiančius apskaičiuoti geresnį namo kiekį, kurį galite sau leisti:

  1. Išmokos namo (atskaičius mokesčius, sumokėjus atidėtų pensijų įmokas)
  2. Visos kitos jūsų skolos (vartojimo / kreditinė kortelė, studentų paskolos, automobiliai ir kt.) Ir mėnesinės įmokos. Jis pažymi, kad jei turite aukštų paskolų, turėtumėte jas sumokėti prieš pradėdami pirkti būstą.
  3. Apsvarstykite kitus savo prioritetus (vaikai, išėjimas į pensiją)
  4. Apskaičiuokite įmokos sumą. Gali būti prasmingiau taupyti ir laukti.
  5. Norėdami sužinoti, kiek galite sau leisti, naudokitės hipotekos skaičiuokle, tačiau pridėkite aukščiau nurodytų išlaidų sąmatą.
  6. Mėnesio biudžete palikite pagalvę tarp pajamų ir bendrų mėnesio išlaidų.

Sužinoję numerį, kurį dirbate, geriau suprasite, ar būsto pirkimas jums yra protingas finansinis žingsnis.

Pasverkite galimybę išsinuomoti Vs. Pirkimas

Nors jūsų namai gali būti ne pati geriausia investicija, vis dėlto tai vis tiek yra. Net jei ji vos lenkia infliaciją, dienos pabaigoje jūs ją turite ir tai yra kažko verta.

Kai nuomojatės, jums nieko nereikia - pinigai atiduodami kažkam kitam. Taigi daugelis žmonių tvirtina, kad jūs turite turėti namą, nes vieną dieną jūs sumokėsite tą namą ir jis bus jūsų, užuot mokėjęs nuomą visą likusį gyvenimą.

Šis argumentas paliečiamas: pasirinkimo, kurį atsisakote pasirinkti ką nors kitą, vertė. Jei nuspręsite išsinuomoti, jums trūks turto. Kam nerūpi net infliacija? Jūs turite turtą - namą - parodyti už visus savo pinigus.

Bet tai nėra taip paprasta. Taip pat turite atsižvelgti į alternatyvias pirkimo išlaidas. Yra pradinė įmoka. Hipotekos palūkanų mokėjimai. Kokia yra jų alternatyvioji kaina? Kiek galėtumėte uždirbti investavę tuos pinigus į plačiąją rinką?

Kartais iš tikrųjų galite uždirbti daugiau pinigų per tam tikrą laiką nuomodami ir investuodami, nei pirkdami. Bet ar tai tiesa, priklauso nuo kelių veiksnių:

  • Jūsų nuomos kaina : Jei jūsų nuoma yra pigesnė už hipoteką, galbūt galėsite investuoti skirtumą ir uždirbti geresnę ilgalaikę grąžą.
  • Pradinė įmoka ir hipotekos palūkanų norma : ta pati istorija čia. Jei investuotumėte 50 000 USD, užuot juos panaudoję pradiniam įnašui, taip pat investuotumėte sumą, kurią sumokėjote palūkanomis, laikui bėgant, kiek dar turėtumėte per ilgą laiką? Kai kuriais atvejais jūs turėtumėte daugiau nei jūsų namo vertė.
  • Kur jūs gyvenate : Būsto rinka priklauso nuo daugelio veiksnių ir pokyčių, tačiau ten, kur gyvenate, yra didelė. Jūsų nuomos ir namų kainos gali daug skirtis nei šalies vidurkiai.

„The New York Times“ turi naudingą interaktyvią skaičiuoklę, į kurią atsižvelgiama visa tai. Prijunkite visą savo informaciją - namo kainą, palūkanų normą, būsto augimo tempą, uždarymo išlaidas, nuomos išlaidas ir tt - ir gausite išsamų vaizdą apie tai, kokios yra išlaidos ir alternatyvios išlaidos.

Dauguma nuomos ir pirkimo skaičiuoklių paprasčiausiai nurodo, kiek sutaupysite, atsižvelgiant į namo vertinimą ir atsižvelgiant į jūsų pradinę įmoką, palūkanas ir mėnesines įmokas. Bet šis skaičiuoklė apskaičiuoja galimybių sąnaudas į lygtį, kuri daro skirtumą.

Atsižvelgiant į pasikartojančias ir alternatyvias išlaidas, joje nurodoma, kokiu kainos tašku jūs sutaupysite ilgą laiką, pirkdami, o ne nuomodami. Šiame pavyzdyje ta kaina yra 1 363 USD, palyginti su 200 000 USD namais. Išsinuomoję viską, kas mažesnė nei 1363 USD, per 20 metų uždirbsite daugiau pinigų nei nusipirkę namus. Tai taip pat lemia infliaciją ir nuomos kainų padidėjimą.

Apsvarstykite savo bendrą grynąją vertę

Daugelis ekspertų teigia, kad jūsų namai turėtų sudaryti tik 20–40% jūsų grynosios vertės. Turto paskirstymo finansinė svetainė „Financial Samurai“ naujiems namų pirkėjams rekomenduoja:

  • Nekilnojamasis turtas (jūsų nauji namai): 40%
  • Atsargos: 50%
  • Rizikos neturinčios investicijos (kompaktiniai diskai, pinigų rinkos sąskaitos): 10 proc.

Laikui bėgant, idealiu atveju mažiau investuosite į nekilnojamąjį turtą, kad padidintumėte savo portfelį, tačiau šis procentas vėl padidės, kai artėsite prie pensijos. Tai yra bendrosios gairės, kurios priklausys nuo kitų veiksnių (pvz., Amžiaus ir rizikos lygio), tačiau jei norite sužinoti daugiau informacijos, galite sužinoti visą jo pranešimą.

Kaip jau minėjome, esmė tama: jūsų namai neturėtų būti pagrindinis jūsų turtas. Jūs neturėtumėte atsisakyti visų savo santaupų, ypač pensijų santaupų, kad tik taptumėte būsto savininku. Idealiu atveju namai neturėtų būti jūsų pagrindinis turtas - jie turėtų sudaryti tik 20–40% visos jūsų grynosios vertės.

Jei tai skamba nepagrįstai, prieš pirkdami namą bent jau turėtumėte išsaugoti sveikos pagalbos fondą. Taip pat turėtumėte pasirūpinti sutaupydami kitų neišvengiamai atsirandančių išlaidų - priežiūros, dekoravimo, patobulinimų. Apie tai mes jau rašėme išsamiau.

Venkite būti „namų vargšais“

Mes kalbėjome apie 20% taisyklės laikymąsi. Tai labai bendroji taisyklė, sakanti, kad neturėtumėte pirkti namo, kol negalėsite sumokėti 20% įmokos. Reikia vadovautis taisykle:

  • Jums nereikės mokėti privataus hipotekos draudimo
  • Jūs skolinatės mažiau, taigi jūsų hipotekos įmokos yra mažesnės
  • Paprastai mokate mažesnę palūkanų normą (arba bent jau mokėsite mažiau palūkanų ilgainiui, nes turėsite mažesnę paskolą)
  • Tai garantuoja, kad tikrai galite sau leisti namus

Tačiau kai kurie tvirtina, kad tai yra per didelis įnašas, o 20 proc. Yra per daug, kad galėtum skirti namus. Argumentas prieš šią taisyklę yra toks:

  • Kai kuriose vietose namai yra tokie brangūs, niekas negali sau leisti tiek atiduoti.
  • Labiau prasminga mažiau atsisakyti ir investuoti skirtumą.
  • Per daug savo grynosios vertės atsisakyti iškart. Jūs nenorite būti neturtingi namuose.

Dvidešimt procentų žemyn ar ne, rūpestis dėl „namų skurdo“ yra pagrįstas. Jūs nenorite, kad visa jūsų grynoji vertė būtų susieta su jūsų namais, ir būtent tai yra namas, prastas - kai jūs negalite sau leisti susitvarkyti, nes viską išleidote namui.

Dėl pirmo ir paskutinio punkto galima teigti, kad turėtumėte tiesiog tęsti nuomą ir taupyti, kol leisite sumokėti 20 procentų (ir vis tiek lengvai sumokėti mėnesines išlaidas). Kaip jau minėjome anksčiau: jūs neperkate namo. Negalima atsisakyti finansinių pagrindų ir nusipirkti namą dėl emocinių priežasčių arba dėl to, kad to tikimasi iš jūsų.

Aišku, sumokėjus įmoką, jums pakaktų padengti hipoteką ir mėnesines išlaidas. Bet ne tik siekdami sudurti galą su galu, norite įsitikinti, kad esate finansiškai saugūs. Štai kodėl svarbu atsižvelgti į savo grynąją vertę.

Kad ir kokias gaires taikytumėte nuspręsdami, ar galite sau leisti namą, ar ne, išsikraustymas yra tas pats: paprastai geriau išsinuomoti, nei būti prastiems. Rizika gyventi iš rankų į burną nėra verta.

Be pinigų veiksnių, be abejo, jūs taip pat norite atsižvelgti į savo ilgalaikius tikslus. Jei yra didelė tikimybė, kad namą parduosite per penkerius metus, turbūt pigiau išsinuomoti (greičiausiai nuomos skaičiuoklė pasakys tą patį). Gal persikraustysite dėl darbo. Gal norėsite didesnių namų šeimai. Priimant sprendimą turėtų prisidėti jūsų individualūs gairės.

Galų gale namo pirkimas yra asmeninis pasirinkimas, kurį turėsite pasverti, atsižvelgdami į savo aplinkybes. Būsto nuosavybė iš esmės nėra protingas ar kvailas sprendimas - tai daug priklauso nuo atskirų veiksnių ir to, kur esate finansiškai. Bet šie samprotavimai bent jau turėtų jus nukreipti teisinga linkme.

Sėkmės,

Du centai

Atviras